私たちが借りているマンションの上の階が売りに出された。
２６０万元（約４３００万円）だ。
上海の分譲マンションの価格は異常に高い気がする。
この価格がどんなものか、利益還元法で考えてみた。
不確定要素が多いので、ざっくりと計算。
まず、新しいマンションの購入時に、
取得税のようなものを収める。加えて、一括で、修繕費（購入価格の数％）をマネージメント委員会のようなところへ支払う。このマネージメント委員会は、その修繕費を使って修繕するが、足りなくなると、マンションの所有者に拠出を依頼する。加えて毎年、管理費を払う。日本の固定資産税に相当するものの導入を検討しているが、まだ導入されていない。
私たちの住んでいるマンションは１９９２年建設。現在、２２年たっている。広さは７２㎡。共用部分（１５％程度）も含んだ広さで、実質は６２㎡位。
部屋は南向きで２ＤＫ。４５００元（約７万５千円）が相場。
年間家賃収入は、９０万円。
管理費、賃貸の場合に払われる税金、（外国人に貸すと５％余分に税金を払う）修繕費等をざっくりと２０％にすると、７２万円が１年間の利益となる。
単純利回りは、７２万÷４３００万×１００＝１．６７％
不動産価格が上がれば別だが、
現在、半年定期の年利率が５％前後だと考えると、良い投資とは言えない。
更なる不確定要素は、
７０年という、借地権なようなものがついた建物だが、実際にいつまでマンションが持つかわからない。
マンションを建て直した場合に、引き続き住めるかどうか、何人もの人に確認したが、
異口同音に、わからない。
ここ１０年間、上海の建物の価格は異常な値上がりを見せている。それは、個人で建物を所有できるように法律が整って以降である。
毎年２０％の比率で値上がりということは、１２年で１０倍の勢いである。
どんどんと新しい建物が建設中、しかし、最近の高騰の影響で、購入ではなく賃貸を好む人がでてきた。それで、今まで、購入価格に対して抑えられてきた、賃貸価格の上昇が顕著になってきた。
私たちの住んでいるところも、毎月の家賃がいつ１０万円になるのだろうか？！怖い！
ところで、単純利回りを５％とすると、
７２万×０．０５＝１４４０万円。
この辺が感覚的には適正価格ではないのかな。（つまり３分の１）
不動産バブル前から購入している人は、大丈夫だけど、今から投資の対象に考えている人は、かなりいろんな点でリスクが高いですね。ローンを組んで買ってはいけませんね。
上海の人って不思議なんだけど、ほとんど例外なく、マンションの価格は下がらないと信じているんです。だから、今でも購入するんでしょうね。
それでも、買いますか？
